Банкротство с ипотекой: перспектива сохранения жилья после изменений в законе

Новый закон значительно улучшил положение добросовестных заемщиков. Если раньше ипотечная квартира практически гарантированно включалась в конкурсную массу и продавалась, то теперь гражданин может заключить с банком мировое соглашение (локальный план реструктуризации), по которому ипотека сохраняется (жилье не изымается) и должник продолжает платить по графику после завершения банкротства. В свою очередь все остальные долги (кредиты, микрозаймы, ЖКХ) списываются в общем порядке. Однако заключить подобное мировое соглашение может не каждый.

Для этого должны соблюдаться следующие условия:

• ипотечная недвижимость является единственным жильем;
• должник зарегистрирован и фактически проживает в этом помещении;
• нет просрочек по ипотеке (все платежи вносились своевременно);
• заемщик подтверждает возможность платить кредит после банкротства либо есть гарант, готовый взять на себя обязательства по выплатам.

Примечательно, что согласие кредитора не является обязательным условием для заключения соглашения. Если банк необоснованно отказывается от мирового соглашения, суд вправе утвердить его принудительно (естественно, что должны соблюдаться все остальные условия).

Отметим, что такой подход выгоден всем участникам процесса: государству, заемщикам и банкам. Должники получают возможность списать все долги, кроме ипотечного кредита.

Обязательства перед залоговым кредитором (банком) сохраняются в полном объеме - платежи продолжают поступать по графику, а залог остается неприкосновенным. Остальные кредиторы также ничего не теряют, поскольку ипотечное жилье, находящееся в залоге, и ранее не могло быть использовано для удовлетворения их требований.

Институт гаранта стал принципиально новым механизмом защиты интересов банков. Фактически гарант выполняет функции страховщика, беря на себя обязательства по ипотечным выплатам в случае неплатежеспособности основного заемщика. В отличие от традиционного поручительства, которое оформляется одновременно с получением кредита, данный институт активизируется на одном из этапов банкротного процесса - при утверждении мирового соглашения. Такой подход позволяет сохранить баланс интересов: банк получает дополнительную гарантию возврата средств, а заемщик - возможность сохранить жилье при условии надлежащего исполнения обязательств.

К претенденту на роль гаранта предъявляются довольно строгие требования:

• гражданство РФ, возраст от 18 до 65 лет;
• стабильный доход, превышающий платеж по кредиту;
• хорошая кредитная история и отсутствие крупных долгов;
• официальное трудоустройство или пенсия.

При соблюдении всех критериев стать гарантом может кто угодно, но предпочтение отдается близким родственникам (родители, дети, братья, сестры).
Следует понимать, что из-за строгих требований поиск гаранта становится одним из наиболее сложных этапов всей процедуры.

Несмотря на то, что новые правила действуют относительно недавно, специалисты ФПК Альтернатива уже успешно завершили несколько процедур с сохранением ипотечных квартир. Кроме того, у нас множество дел, в которых удалось отстоять позицию клиента и утвердить с ипотечным банком мировое соглашение. Вот некоторые примеры.

Завершённые дела

На данный момент в Новосибирской области уже успешно завершено несколько дел со списанием долгов (№ А45-10689/2024, № А45-17744/2024, № А45-18777/2024), в которых нашим клиентам удалось сохранить ипотечное жилье, несмотря на то, что банки ("Левобережный", АО «Всероссийский банк развития регионов» и АО «ДОМ.РФ») неохотно шли навстречу должникам.

Нашими юристами были предоставлены обоснования, опираясь на позицию Верховного Суда РФ, тщательно подобраны кандидатуры гарантов, что позволило заключить мировые соглашения. Жилье осталось за клиентами, а все потребительские долги аннулированы.

Дело №А67-5016/2024

Жительница Томска обратилась с долгами в размере 800 тысяч рублей и действующей ипотекой на сумму 1,2 млн рублей под 8,5% в Сбербанке. Первоначально банк отказал в кандидатуре матери должницы, сославшись на высокую кредитную нагрузку, несмотря на ее доход выше прожиточного минимума. После предоставления другой кандидатуры — отца клиентки, 53-летнего мужчины с официальным доходом около 50 000 рублей и минимальными долгами — банк утвердил гаранта. В результате было подписано мировое соглашение, квартира осталась за хозяйкой.

Дело №А67-10467/2024

Еще один Томский должник, Ипотечный банк – Россельхоз банк, остаток долга чуть более 1 млн.руб., долги по потребительским кредитам 1,8 млн.руб. Первоначально банк отказал в кандидатуре гаранта, которым выступал друг клиента, несмотря на то, что у него имеется высокий официальный доход. Банк ссылался на единственное требование к гаранту, чтоб это был родственник заемщика. В итоге пришлось заменить гаранта, им выступила мать должника (пенсионерка). Банк не стал оценивать при этом ее собственную высокую закредитованность.

Дело №А45-17853/2024

Клиентка из Новосибирской области столкнулась с серьезными препятствиями со стороны Райффайзенбанка при попытке заключения мирового соглашения – банк с самого начала всеми способами затруднял процесс. Несмотря на наличие двух гарантов – платежеспособного супруга и поручившегося юридического лица – банк отказывался идти на компромисс.
В связи с отказом банка, юристы ходатайствовали в суде об утверждении локального плана реструктуризации, направленного на сохранение единственного жилья клиентки, по ипотеке (остаток долга 1,5 млн рублей) платежи по которой регулярно вносятся гарантом. Суд поддержал инициативу юристов, однако Райффайзенбанк подал апелляцию. Защита прав клиентки продолжается, юристы уверены в благополучном исходе дела.

Дела, в которых удалось оперативно договориться с банками

Следует отметить, что не все банки вставляют «палки в колеса» гражданам, оказавшимся в трудном финансовом положении, многие максимально лояльно подходят к кандидатуре гаранта и процессу утверждения мирового соглашения.

Например, в деле А45-29541/2024 гарантом стал муж клиента, являвшийся созаемщиком по ипотеке, что исключило необходимость привлечения третьих лиц, а подготовленный юристом проект был без затруднений утверждён Сбербанком.

В деле другой должницы А45-2404/2025 гарантом выступила близкая подруга; после включения в процедуру банка ВТБ суд сразу предложил утвердить локальный план реструктуризации, минуя сложные процедуры согласования.

В деле А67-6826/2024, от кандидатуры гаранта требовалось подтвердить только неофициальный доход справкой по форме банка, после чего ВТБ оперативно согласовал мировое соглашение.

Еще в одном деле со Сбербанком А45-29779/2024, мировое соглашение заключено с первой попытки, гарантом выступил брат должницы, долг в размере 1,2 млн.руб. подлежит списанию, а ипотечное жилье не пострадает.

Ждем успешного списания долгов этих клиентов до конца 2025 года.